万科商业新年开考卷 “老将”孙嘉作答

视界达人视界达人 2024-02-01 12.45 W 阅读

显然,这是万科希望在商业地产实现突破性发展。对比以往,万科本次在商业板块的调整力度也是空前的。在未来的整合之路上,万科将开启更大的动作。

对孙嘉而言,这亦是一场巨大的挑战,他既需要解决万科区域商业业务与印力的融合问题,也必须带领刚成立的商业事业部做出让外界刮目相看的成绩。

开启巨变补短板

REITs东风起,是万科迫切寻求商业地产破局的催化剂。而从根本上看,这也是困扰万科多年的难题。

收购印力之初,万科就希望其能成为所在领域的“领跑者”、做到“数一数二”,这也是万科对其他经营性业务的要求。但到目前,印力都还未实现万科的预期目标。

于外,在商业地产赛道竞争上,其他龙头房企已经跑出领先姿态,如华润置地及其打造的万象系列,龙湖集团的天街系列等,不仅实现了全国性复制推广,也为集团贡献了可观的营收与利润。

去年上半年,华润置地经营性不动产业务录得营业额107.2亿元,毛利率为71.3%;龙湖运营业务板块不含税租金收入为63.3亿元,商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

万科方面,2022年商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元,同比增长14.3%。去年上半年,万科商业业务(含非并表项目)营业收入43.0亿元,同比增长7.3%。其中,印力管理的商业项目营业收入27.4亿元,整体出租率94.7%,同比提高2.0个百分点。

值得一提的是,万科至今都还未将印力并表。

万科在商业地产领域打造过明星项目,但只能用“屈指可数”来形容。如本次中金印力消费REIT的目标基础设施资产杭州西溪印象城、上海南翔印象城MEGA,上海七宝万科广场、深圳龙岗万科广场,这几个项目也一直是万科运营管理的前十大商业项目。其中,仅有龙岗万科广场为深圳市万科商业管理有限公司运营,其他均为印力集团运营。

1月18日,一位商业地产观察人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,万科在商业项目的表现上参差比较明显,突出项目主要集中在江浙沪,大本营深圳除了龙岗万科广场稍有亮眼外,其他都较为一般。不过万科近两年在商业还是有进步的,尤其在一些非文旅街区性质的商业项目上表现还可以,如深圳南头古城、广州永庆坊等等。

盘活全局“一盘棋”

消费类基础设施REITs试点为商业业务提供了重要发展机遇。

在开发业务持续缩量的当下,资本市场对商业地产这类既能持续产生大量现金流、又有更多融资优势的业务格外看重。于内于外,万科都不得不马上做出改变。

一位商业地产服务机构人士表示,消费基础设施公募REITs的提出,意味着商业地产从开发到运营的全面转型时代已经到来,对运营的提质增效有了明确指标。消费类基础设施公募REITs可以有效盘活商业地产存量资产,改善房企资产负债表。持有物业也可以通过REITs产品长期运营分红,提升上市房企利润水平,同时推动商业地产行业的升级和转型。

在去年10月的媒体交流会上,万科董事会主席郁亮就表示,经营服务业务前期投入大,回报周期长,见效慢,然而随着REITs政策推出,这一问题已出现解决的希望。他认为REITs政策被大家忽视了,它的作用是非常大的,对不动产经营业务而言,REITs的重要性类似于“按揭贷款买房”,能够将不动产变为动产,打通投融管退的闭环。万科商业、物流、租赁住房都在积极准备REITs,希望不久能够落地。

不久后,郁亮还在社交媒体上称,REITs将帮助万科从房地产开发商转型为不动产经营服务商,也为投资者提供了更多选择,其深远影响将随时间而显示出来。

REITs的兴起,既是机遇,也是挑战。RET睿意德指出,公募REITs产品的出现,为商业地产销售带来了一种全新的竞争形态,它打破了地域限制,使得竞争更加无界,这意味着投资客可以在全国选择投资型产品。为了在新的竞争环境中脱颖而出,商业项目需要在投资安全性、运营定位和主力区打造等方面进行深思熟虑的策略调整和优化。

从商业项目的数量和面积来说,万科不逊于同行,难点在于如何做优做强。截至去年上半年,万科累计开业203个商业项目(不含轻资产输出管理项目),建筑面积1,118.3万平方米;规划中和在建商业建筑面积为381.2万平方米。

在成立商业事业部以前,万科的商业业务由万科商管和印力分别负责。印象城、印象汇等都属于印力集团负责,万科商管负责房开业务旗下的商业业务,如万科里、万科广场等。

万科商业新年开考卷 “老将”孙嘉作答

一直以来,两个运营团队都相对独立,融合度不高。从2021年开始,万科打破结界,促进双方融合。先是2021年年中,当时还在万科集团的王海武出任印力集团总裁,这一职位此前由丁力业兼任。次年,万科决定将万科商管旗下49个项目调整为印力管理运营,但这显然还不够。

这一次,万科又选择孙嘉成为新棋局的操盘手。万科内部认为,孙嘉是万科较早开始探索和实践经营性业务的前线管理者之一,其在上海任职期间,就开发和运营了多个商业综合体。同时,孙嘉在资产交易方面也有较丰富的经验,与多个投资基金、国有企业有过成功的合作。

面对新机遇与老难题,孙嘉如何以新打法带领万科商业实现破局,助力万科向不动产经营服务商转变,将是万科建立起长期价值必须迈过的一道关口。

每日经济新闻

The End

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