地产企业家为何集体误判?

视界达人视界达人 2023-11-23 7.96 W 阅读

地产企业家为何集体误判?

【环宇杂谈】

微观理性往往导致宏观不理性。宏观上积累的风险大到让国家无法忍受,而企业家一般不会关注后者。

李宇嘉

近期,一些优秀的地产企业也陷入了债务违约的担忧中。笔者很纳闷,在没有发生西方式经济危机、信贷紧缩的情况下,照理说不可能大面积地出现企业普遍经营困难、债务违约的情况。而且,企业家个个身经百战,在这个行业内摸爬滚打了几十年,对市场敏锐信息的把握,对商业密码的洞察,对风险挑战的预见,对政策的分析判断,没有谁比他们更精明了。

那么,为何中国的地产企业家集体性判断失误、决策失误,并一个接一个地陷入经营困难、债务违约,甚至要被市场出清的境地呢?近期,孙立平老师的网文《集体误判:在扩张与收缩之间》给出解释,即影响中国地产市场的,不是西方式的商业或信贷周期,而是政策信号。但不像市场信号简单明了,政策信号抽象模糊,心思和经历在企业和市场上的企业家难以摸透。

也就是,多数企业家对政策理解不到位。而且,政策鼓励或默许下大家蜂拥而上,当市场下行、企业困难时,就会集体下赌注:政策不会不救助、“大而不倒”。当这种赌注的逻辑在过去屡屡兑现,自然就会衍生出“这一次也一样”的直观判断。但问题是,微观理性往往导致宏观不理性。宏观上积累的风险大到让国家无法忍受,而企业家一般不会关注后者。

笔者认为,孙立平老师的解释是一个全新的视角。但事实上,房地产与土地财政、地方经济绩效密切相关,没有哪个行业比房地产更加接近政策。就笔者接触的地产商们,没有一个不钻研政策,都认为地产的旧模式(比如高周转、高杠杆、高成本)有大风险,但为何还趋之若鹜呢?主要有两点原因,一是已经进行了风险隔离,二是追逐稍纵即逝的旧模式红利。

所谓的风险隔离,就是每一个开发项目,投入的自有资金非常少。比如,10亿元的土地价款,开发商只拿5000万,买地款主要靠信托、私募、基金子公司、第三方理财平台等提供的前融。开发项目的建设投入,基本靠施工单位带资进场、拖欠供应商货款以及预售款等。房子开始销售了,首先收回自有资金,投入下一个项目,还会关心本项目后续销售和交付吗?

既然做了风险隔离,甚至无风险,开发商就敢用最大的杠杆去博收益。杠杆越大,少量的自有资金收益率越高,但这种高杠杆带来的风险,却不用企业家来承担。而且,企业家内心很清楚,这种红利并不是月月有、年年有的。一方面,没有谁比身在局中的他们更知道其中的乱象之严重、风险之大;另一方面,他们也懂得,如此操作必然带来政策的强力抑制。

但是,风险能做到有效隔离,最佳的选择就是将旧模式的红利尽最大努力、在最短时间吃光喝尽。旧模式的红利非常简单,就是杠杆、预期推动下的房价上涨,带动进一步加杠杆、进一步的预期乐观,反过来会裹挟更多主体进入市场,然后形成下一个循环。这种红利轻易可得、如此诱人,必然会产生示范效应,本来安分守己的企业也加入进来,可谓有样学样。

当大部分企业都这么想、这么做,个体理性必然导致集体非理性,也导致调控政策疾风暴雨,而且多个大招叠加在一起,比如“三道红线”、贷款集中度、资金穿透监管。很多企业家抱怨,不该一下子出这么多硬招,导致市场大起大落。但事实上,不这么做,还能怎么样?如果还意图保持平稳过渡,根本无法抑制微观套利的冲动,而加总起来的宏观风险会更大。

(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)

本报专栏文章仅代表作者个人观点。

The End

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