前海润禾路强：城市更新需要“稳预期”

如今，城市更新的重要性提升至前所未有的高度，如何加快转变超大特大城市的发展，共建可持续的城市未来，是接下来的新命题。粤港澳大湾区是城市更新项目布局最多的区域，专注于大湾区的不动产投资管理公司――深圳前海润禾投资管理有限公司已经成为城市更新投融资市场的中坚力量。截至2022年底，前海润禾累计管理的城市更新基金规模超过110亿元，且已有多支产品顺利实现退出。

对此，证券时报记者对深圳前海润禾投资管理有限公司首席执行官路强进行专访。作为大湾区城市更新领域中的代表性人物，路强如何看待当下城市更新市场所出现的问题以及未来大湾区城市更新市场的前景？

（深圳前海润禾投资管理有限公司首席执行官路强）

路强先后在北京、大连、香港、深圳等华润旗下多个企业任职。2012年路强出任华润信托总裁兼任华润元大基金管理公司董事长，在任期间推动公司在信托并购基金、地产金融及阳光私募基金管理等领域取得了行业领先地位。2018年4月，路强作为主要发起人，创立深圳前海润禾投资管理有限公司。2023年，前海润禾成为深圳私募基金业协会不动产私募投资基金专业委员会首批委员单位。路强目前还担任深圳城市更新协会副会长及金融专业委员会执行主任，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会产业促进中心副主任。

让记者印象深刻的是，路强在采访过程中多次强调“稳预期”的重要性：稳定的政策预期、长期的规划以及更多的长期社会资本参与，或许是解决当前城市更新市场问题的“最好药方”。而且，房地产市场目前进入深度调整期，更应该更大力度地投入到城市更新。

记者：前海润禾在成立之时，为何选择城市更新作为主赛道？

路强：2018年前海润禾成立之时，当时有个很重要的背景就是资管新规的颁布，金融机构的非标资管业务面临着严格的监管，但另一方面市场需求依然强劲，这样反过来意味着整个投融资市场孕育着巨大的创新需求机会。

同时，我们当时就判断整个房地产行业将面临着深刻的结构化转型，将从增量市场向存量市场演变，这对于房地产市场是个极大的结构性转变。而城市更新又是标准的非标业务，就是针对存量市场的一门生意。我们不再选择做以往的那些传统二级开发业务并寻找“差异化”，再加上基于团队过往在不动产投融资领域的积累和专业储备，于是我们就选择了城市更新金融服务这个细分赛道。

有了这样的判断以后，为了更好的“做深、做好、做透”，我们做了战略聚焦，一个是业态的聚焦，就是城市更新赛道的聚焦；另一个是区域的聚焦，就是粤港澳大湾区的区域聚焦。

提到聚焦，房地产本身是一个非常“local”的生意，所以作为投融资机构必须专注化，每个企业都只能在自己的专业领域内发展壮大。仅仅在深圳，我们就研判了几百个城市更新项目，对每个项目做了经济价值测算，历史背景挖掘，还有几十项负面清单的梳理，所以很多客户拿到深圳的更新项目，我们能很快回复这个项目优点是什么，缺点是什么，存在哪些问题，这就是聚焦和专业。

除了选择了正确的赛道，前海润禾创立至今还建立了完善的公司治理机制。前海润禾的治理机制，最主要的特征就是“国企背景加市场化机制”，这是我们最核心的优势。前海股交作为大股东，不仅保证了运营规范，国企信用背书让我们在业务拓展中更容易获得客户信任，而对金融行业而言，最重要的就是信任。

记者：前海润禾在长期战略上坚定不移的聚焦大湾区，以城市更新为核心的不动产投融资，为何会选择聚焦粤港澳大湾区特别是深圳、广州和东莞？

路强：城市更新有很多分类维度，拆除重建和综合整治（或称微改造）是基本分类。举例来说，北京和上海的城市更新主要是对原有的物业资产进行功能调整和优化的综合整治类。深圳、广州和东莞除了综合整治，更大一部分是拆除重建，这与土地资源、城市特点以及历史遗留问题相关，但说明这三座大湾区城市在城市更新方面拥有巨大的潜力和投融资需求。

其实，中国房地产市场这个概念讲起来是只能说统计学上有意义，真正从投资或者从开发的角度，特定城市或特定区域房地产市场才有真实意义。房地产本质是不动产，所以观察一个城市的核心是看其未来的产业升级空间以及人口的净流入，如果一座城市拥有这些特征，其未来的房地产投资价值仍旧具有增长空间。

在这里，我想着重谈一下深圳。现在，深圳市场的核心问题是严重的人地错配和供需矛盾。据我了解，自改革开放至今，深圳市场目前还不到200万套红本住宅，却有着近2000万的实际居住人口，这背后的供需矛盾非常明显，而且最主要的矛盾就是土地资源的稀缺，特别是住宅土地资源的供给稀缺。

目前，深圳的建成区面积已经超过50%，但依旧拥有良好的产业升级前景和人口竞争力，在这样的背景下，最稀缺的资源和最核心的需求就是土地。那么，土地从哪里来？城市更新是土地资源释放必然选择的道路，而城市更新又是个长周期的事儿，需要多层次的资本市场和社会资金的支持参与。

正如我前面所提及，目前的房地产市场出现结构性分化，结构性分化最大的特征就是房地产整个行业出现调整以后，不是每个城市都有“机会”，跟过去不一样了。所以，我们选择聚焦大湾区，特别是深圳、广州和东莞。

当然，即便市场有需求，也需要良好的市场环境和法律法规支持，从2009年《深圳市城市更新办法》出台，到2021年我国首部城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》，深圳城市更新的顶层设计在全国范围内一直走在前列，而深圳根据自身特点，早就明确了城市更新的主要方向是拆除重建为主，综合整治为辅。

当前，房地产市场正在经历历史性调整期，但基于上述理由，我们依旧看好大湾区未来的发展，更看好大湾区城市更新未来的发展潜力和空间。

记者：今年以来，有关城中村改造的政策频频“更新”。在此背景下，您怎么看待深圳城中村的更新前景？

路强：今年7月,《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过，要求超大特大城市积极稳步实施城中村改造，可以说把城中村改造的重要性提升到一个史无前例的高度。紧接着，今年10月住房城乡建设部相关对外信息也显示，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造分三类推进实施。由此可见，不管是房地产转型还是新旧动能转化，城中村改造都成为一个重要的抓手。

而且，超大特大城市推动城中村改造，能够将供给侧结构性改革和高质量发展对接起来，将供给侧结构性改革和需求侧管理对接起来，解决城市发展不平衡，不充分的矛盾。城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择；另一方面也是引导和释放内需的必然选择。相关文件把城中村改造提升到扩大内需的战略意义上，还强调了资金融通的多元化，给市场参与城市更新、参与城中村改造提供了一个窗口，也为目前陷入困难的城中村改造项目注入一针强心剂，也相当于给房地产发展带来新的动能。

其实，深圳乃至大湾区的城市更新，最重要的组成部分就是城中村改造。深圳虽然是一座没有“农村”的城市，但因为历史遗留原因，深圳依旧留下大量的城中村，特别是市区里不少黄金地段都还有不少城中村。经过快速城市化，大量的旧工厂和城中村依旧保持原貌，无论是从城市面貌、房地产转型、城市经济发展，还是普通老百姓的日常生活需要，如何利用城中村改造释放稀缺的土地资源来支撑城市发展才是关键。

就深圳而言，深圳城中村的更新有三个基本特征，可以归结为“三个密集”：首先是政策密集，从市区各级出台的城市更新法规，数量冠绝全国，深圳的城市更新政策体系相对庞杂但也十分规范，而且还在不断地优化调整；其次是资源密集，每个城中村的特点都不同，有其特定的历史沿革和多种多样的利益主体，如何做到利益平衡和有机更新，深厚的人脉资源积累和专业经验储备就显得至关重要；最后就是资本密集，城市更新是一桩长期生意，从拆迁安置到补偿各个阶段都需要资金支持，仅仅依靠政府或国企是远不够的，所以这种长期的投资更需要完善且持续的金融服务体系去支撑，这也符合中央提出的引导社会资源参与的政策导向。

深圳城中村改造已经积累的这么多年经验，前景广阔但也留下了许多历史遗留问题。从当下情况来看，深圳相关的城中村政策是符合国家政策大方向的。未来，我们希望深圳政府相关部门能出台一些符合自身城市特点且保持历史延续性的新政策，不断地优化政策环境。

记者：在新的房地产市场环境之下，如何理解城市更新是一场“跨周期”的投资？

路强：一般的城市更新项目周期都在5年至8年，甚至更长的时间。从时间维度来看，城市更新本身就是一场“跨周期”的投资，更需要长期的规划以及资金投入。当然，我想强调的是，城市更新更需要“稳预期”。

对于传统二级地产开发，开发商在拿完地以后，经常会被诟病为三高:高负债、高杠杆、高周转,特征就是一个字“快”。城市更新实际上是一二级联动，它不同于二级开发，所以更需要有耐心，需要有长期的资金，需要有稳定的预期和稳定的政策环境。

我举一个例子，就拿深圳这样的城市来说，当下，有人说深圳买房的人“少了”，在我看来主要是因为大家对未来的预期有些不明朗，持币观望，买涨不买跌的心理因素在起很大的作用。然而深圳城市发展和整个产业布局升级一直在往前走，市场真实需求依然强劲，底层供需矛盾仍没有解决。现在市场正在卖的新房很多都是过去10年城市更新完成供地后建成的房子，如果当下二级市场销售停滞，必然会影响前端城市更新的进展。那么再过几年以后，也就意味着土地市场的供应会出现进一步的短缺，可能未来会带来更大的供需矛盾。

所以，为什么一定要从“跨周期”的角度来看待城市更新投资。在我看来，反而这个时候恰恰是应该更大力度投入到城市更新，而且现在投入相对前些年的“泡沫”也少了。我的观点是，现在的投资实际上是为未来做准备，这样才能保证未来平稳的供应。

记者：截至2022年底，前海润禾累计管理的城市更新基金规模超过110亿元，且已有多支产品顺利实现退出。未来，前海润禾有哪些新的发展方向？

路强：目前，房地产市场面临整体结构化转型的最困难时刻，这个时候确实需要有更长远的眼光来看待未来的发展，我们肯定会继续坚定公司的战略选择，同时也要因应市场变化做出一些调整和优化。

除了继续做好传统的城市更新投融资服务，我们会对“投融资加代建”这个模式进行深化探讨。此外，基于这两年房地产市场的深刻变革，一定会有很多的不良资产收购重组的机会，这里面也蕴藏着巨大商机。

当下，我们还需要用更审慎的眼光来研判项目并强化风险管理，然后通过对标的资产更进一步的深度专业分析，去探索资产优化的一些创新性的金融服务。例如，我们会做类似于咨询管理服务的这么一个新业务，为特定的目标企业或者目标项目提供一些“诊断”以及评估，提供诸如转型、重组、纾困等方向的优化方案，具备条件的项目可以联合市场上的专业投资机构去重整投资以及盘活。

另外，我们还希望能吸引国际资本和特殊机会基金参与到国内的城市更新市场，国内资本市场存在的一个突出问题就是“长短错配”，长期的项目目前是短期的资金在支持，这样难以为继，我们希望能有更多的长期机构投资人出现。