机构：北京甲级写字楼三季度去化有所改善

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

“三季度，北京商业写字楼市场需求呈现逐步改善趋势。”高力国际披露的数据显示，今年前三季度，北京新入市甲级写字楼项目累计超过54万平方米，累计净吸纳量6万平方米，于三季度转正，净有效租金持续下降至309.9元每月每平方米，环比降幅2.3%。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，第三季度，北京甲级办公楼市场新项目集中入市，新增供应合计超过44万平方米，占全年新入市甲级写字楼总量的66%。本季度甲级写字楼净吸纳量大幅回升至16.8万平方米，主要由新项目预租去化所致。

“本季度的净吸纳量全部都是由新项目在入市前一年陆续预租贡献所得，存量项目实际上并未去化。因此仅就整个市场而言，这个数据并不意味着市场需求在第三季度出现了明显回升。”陆明称。

在这些新入市项目的市场需求中，国央企贡献了其中的绝大部分，央国企去化量达到13.7万平方米，占总去化量的比例超过80%。

高力国际方面指出，在降本增效的大背景下，国央企选择在租金下行期进行办公空间的整合和升级，仅从新入市项目的国央企大宗租赁成交来看，整合搬迁类需求至少占到六到七成。

不过，市场需求依旧呈现出逐步改善的趋势。陆明表示，虽然存量项目空置面积仍未实现去化，但相较于过去两个季度负5到6万平方米左右的水平，三季度存量项目净吸纳量的表现说明需求确实在触底恢复中。

对于第四季度的展望，陆明认为，在市场没有出现实质去化的前提下，高力国际依然维持年底甲级市场空置率超过20%的预判，同时如果北部市场退租持续，北部甲级市场空置率也将超过20%。

从乙级市场来看，本季度市场空置率维持在18.5%，租金季度环比降低2%达到207.5元每月每平方米。

高力国际的数据显示，截止到目前，今年乙级市场的累积净吸纳量依然是负12万平方米左右，年终净吸纳量为负数基本上已经无法避免。在过去的五个季度，乙级市场累积空出超过35万平方米。

与此同时，在本季度之前，中关村连续6个季度负净吸纳量，累计空出面积超过16万平方米；望京酒仙桥连续7个季度负净吸纳量，累计空出面积超过14万平方米。

对此，陆明表示，在当前的宏观经济环境下，需求不足的问题可能会长期困扰市场增长，而办公楼市场也同样面临这个问题。

“如果需求不足和低通胀持续，北京办公楼市场或将无法避免租金中枢持续下移，甲级市场平均净有效租金重回‘2’时代或许只是时间问题。”陆明说。