11月70城二手房价无一上涨，楼市静待政策起效

21世纪经济报道记者张敏 北京报道 经过长时间的深度调整后，房地产市场再度迎来反弹的契机。

12月15日，国家统计局发布数据显示，今年11月，全国70个大中城市中，有59个城市新房价格环比下跌，数量为近24个月以来的最多，新房环比上涨城市只有9个。同期，70城二手房价格无一环比上涨，这种情况是有统计以来首次出现。

其他重要指标中，今年前11月，房地产投资、销售等数据继续同比下降，且降幅进一步扩大。

今年年中以来，这种量价齐跌的局面已经持续数月。各项指标走低的同时，市场信心难以恢复，并使得楼市政策的边际效应不断递减。

但近几个月，政策层面的利好不断出现。12月，中央经济工作会议提出“促进房地产市场平稳健康发展”后，北京、上海分别出台政策，进一步降低购房门槛。分析人士认为，若一线城市市场升温，将可能对整体市场起到带动作用。

房价仍然缺乏支撑

受各种因素影响，自2021年下半年以来，房地产市场就进入深度调整期。期间，各级监管部门曾出台多项稳楼市措施，但市场始终未能进入持续升温的通道。

2023年，房地产市场呈现先扬后抑的走势。在上半年出现短暂的“小阳春”后，市场再度降温。在国家统计局监测的70个大中城市中，从6月开始，新房价格环比下降的城市就超过了上涨的城市，二手房价格则自5月就转为下降为主。

此后，房价下降的城市越来越多。到11月，已有69个城市的二手房价格环比下降，仅杭州一城持平，无一城市上涨。这还是有统计以来的首次。

具体看，一线城市二手房价格环比下降1.4%，降幅比10月扩大0.6个百分点；二、三线城市的二手价格环比分别下降0.7%和0.8%，降幅比上月均扩大0.2个百分点。

相比之下，一二三线城市的新房价格分别环比下降0.3%、0.3%、0.4%。

今年以来，二手房价格降幅大于新房的情况一直存在。分析人士认为，一方面，在市场下行期，二手房业主的情绪更容易出现波动，抛售行为更加普遍；另一方面，不少业主处于“卖一买一”的连环单中，出于房屋置换的需要，他们更愿意将手中的房产降价出手。

由于二手房价格优势明显，使得新房市场的降价促销策略大打折扣。北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，为冲击年度业绩，公司近期推出了降价促销、增加营销费用、提高激励措施等一系列举措，但市场反响仍然平淡。

房地产市场并未出现年末翘尾行情，是导致价格缺乏支撑的底层原因。今年1-11月，全国商品房销售面积10.1亿平方米，同比下降8.0%；商品房销售额10.5万亿元，下降5.2%，均创年内最大降幅。

其中，11月单月，商品房销售面积和销售额均略高于10月，但与去年同期相比，仍有约两成的降幅。

在以销定产的指导思想下，由于销售不佳，供应端也难以提振。今年前11月，全国房地产开发投资10.4万亿元，同比下降9.4%，同样为今年最大降幅。同期，房屋新开工面积、施工面积继续下降。与过去几个月类似，得益于“保交楼”政策，房屋竣工面积继续保持正增长。

市场信心待提振

事实上，近几个月来，房地产市场享受到的政策利好并不少。8月25日，住建部、央行、金融监管总局联合发文，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”。大约一周后，四个一线城市的相关政策便陆续落地。

但仅此一项政策，对市场的提振作用仍然有限。前述北京房企人士表示，政策出台后，北京市场交易量确有小幅提升，但热度仅持续了半个月左右。从项目一线的反馈来看，政策促使部分观望中的客户出手，但带来的新增需求并不多。

他认为，这主要是由于政策力度相对不大，同时也反映出市场信心还有待提振。

提振信心的努力仍在继续，并开始着眼于流动性的改善。10月30日至31日，中央金融工作会议召开，提出促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求等。此后，金融机构纷纷召开房企座谈会，传递出信贷投放将更加精准有效的信号。

今年前11月，房地产开发企业到位资金11.7万亿元，同比下降13.4%，降幅近7个月来首次收窄。在销售端仍然不振的情况下，融资环境的改善使得行业流动性终于出现好转的迹象。

国家统计局的数据还显示，11月份，房地产开发景气指数为93.42，连续6个月下降后首次回升。

真正的利好消息来自12月。12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行，其中提到，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

12月14日，北京、上海出台楼市新政，下调首套房和二手房的最低首付比例，并调整普通住宅的认定标准。至此，四个一线城市在实施“认房不认贷”的同时，全部下调了首付比例。

中信建投指出，深圳于8月31日实施“认房不认贷”政策，9月29日下调住房贷款利率下限，新政出台后，成交量显著恢复。新房方面，10月、11月成交分别环比增长24.8%、6.0%；二手房方面，10月、11月成交分别环比增长13.7%、17.3%。根据深圳经验，以降二套房首付为重点的楼市政策优化后，新房二手房成交出现明显复苏，可以认为此次京沪政策也会有类似效果。  

中指研究院市场研究总监陈文静也表示，京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。年底，政策利好叠加企业加大营销力度，新房销售规模有望出现小幅翘尾。

陈文静还指出，针对企业端的资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地，将有助于改善企业融资环境，进而逐渐修复企业开工投资积极性。

但受访者同时指出，政策发挥作用仍需要一段时间，预计今年各项指标仍保持负增长。2024年，随着“三大工程”加速推进，房地产开发投资降幅有望收窄。